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新地产周期下北方万科启动变革 尝试模块化产品开发模式

我们的记者王立新

回顾41年前,13亿中国人的“居者有其屋”梦想的第一步始于1978年的“住房商品化”理念。在过去的41年里,房地产业的发展经历了跌宕起伏,但可以说是“粗放式发展和野蛮式增长”。从福利分房中“房价”概念的缺失到新房市场年销售额15万亿元,中国居民越来越意识到在盲目抢购时代,居民的真实需求往往被忽视,甚至财富阶层也难以实现“居者有其屋,优于居者有其屋”。

近年来,外部环境和产业格局发生了深刻变化。主流住房人口的减少和未来增量市场即将到来的上限迫使开发商再次回归产品本身。即便如此,并不是所有的住宅企业都有这种意识。

其中,万科最近在北方地区的尝试非常值得注意。据《证券报》记者报道,今年5月以来,万科北区设计系统启动了产品研发模式的变革,试图将项目的开发设计从“大产品经理”时代转变为“模块产品经理”时代。这意味着一旦试水成功,万科北部地区将率先进入精品管理时代。

开始模块化开发模式的变革

事实上,2012年,万科提出“行业已经进入白银时代”,房地产行业单边快速崛起和整体快速扩张的时代已经结束。“持续创新”万科一直对行业变化高度敏感。

由于这种敏感性,万科从单一的住宅形式不断丰富其社区功能。也正是因为对市场的敬畏,万科北方区域设计系统在“模块化产品设计”尝试中处于领先地位。经过几年的产品创新和城市建设模式的升级,万科北方区域设计系统启动了“模块产品经理”改革。这是一项基于购房者需求导向的改革,从深入研究单个模块的重要性到综合住宅区,再到浮动窗是500毫米还是400毫米,以使居民更加舒适。

9月26日,模块化产品设计理念首次在北京市轻东旺项目中发布,以“一个综合住宅区和20个模块化产品经理”为核心,涉及20个主要产品模块。

北京万科东南区营销总监哈斯(Haas)在接受《证券报》采访时表示,从城市的角度来看,向东看,这些模块与社区建筑块中的云图书馆、24小时跑道、垃圾分类、老人和儿童友好型产品经理一样大。小到住宅楼的地下车库,上下楼层的产品经理,甚至宠物电梯按钮等模块都为业主提供了真正的综合住宅区。

万科北区模块产品创新区的主要负责人索隐男(Suoyin Male)认为,十年前的产业化研究更倾向于解决生产制造的痛点,而模块产品研究过程更基于客户洞察力,更深入地解决客户生活过程中的真正痛点。

“这个时代的模块化创新将是我们迭代产品的重要途径。我们应该更加关注从过去无限制的开发模式向插件模块开发的过渡,即模块产品经理时代。只有在复杂产品网络的每个接触点与客户进行深入对话、互动和创新,我们才能通过不断给客户带来惊喜来做好产品。”索隐男表示,“在这项研发战略开始时,经过几轮选举和淘汰,万科北部地区从108家产品模块生产商中选出了20名模块产品经理,他们举起手来。这种产品创新模式将在未来看到更多模块产品经理。”

迈向“产品精细化时代”

与十年前大产品经理时代不同的是,当一个项目从单一的专业领域中脱颖而出时,模块化产品经理时代是基于客户的真实生活场景对产品研发的重新解构,并试图将设计规模细化到毫米级。

据《证券报》记者报道,这一次产品研发转型模式首次在北京市光明东旺项目中到位,该项目本身也是今年北京万科的一项重要工作。该项目是万科在北京通州区太湖地区建造的超级城市之光的第六期。目前,全市规模已达到120万平方米。商业、办公、住宅、公园、tod轨道交通等配套设施日趋成熟,已成为一个综合性的住宅样本。

“综合住宅区的核心是从顾客的角度研究什么是配套设施,什么是生活场景。综合住宅区不是城市灯光的专属财产,而是万科发展理念的升级和迭代。”哈斯在接受《证券日报》采访时说。

哈斯表示,如果这种以购房者为核心的“模块化产品经理”研发模式成熟,万科北部地区的大部分项目都将落入研发模式。届时将会诞生更多的模块化产品经理。不同的模块化产品将根据不同社区居民的生活方式进行组合。例如,“城市之光”东旺项目已经聚集了95后到85后的客户,并将根据社会和休闲需求配备社区客厅、24小时跑道和其他产品模块。

此外,据记者了解,北京万科正试图将这些模块化设计细节写入标准化产品手册,针对每个产品模块,不断进行迭代升级,并试图引领行业模块化产品概念的发展。

“如果有这样一套模块化产品手册,那么根据不同项目住宅群的不同定位,不同的模块会得到优化组合,一方面会提高生活满意度和产品强度;另一方面,它将大大缩短项目开发周期,加快资产周转。”一位业内人士告诉记者,真正能够把握消费者需求的企业只有在激烈竞争的时代才能获得市场份额。

或许,近年来,对规模第一的追求已经变得不那么强烈,但在市场和购房者的眼中,万科一直是龙头企业中最重要的企业之一,无论规模排名如何变化。万科一直坚持不懈地追求如何抛光产品。或许,这是万科北方区域设计系统“模块化产品开发”理念背后的驱动力。

(编辑孙倩)

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